¿Tengo que pagar mi alquiler?

En este periodo de crisis sanitaria, ERTES, cesión de negocios de autónomos etc… tenemos muchas dudas y una de ellas es ¿Tengo que pagar mi alquiler? Vamos a ver los casos y a intentar resolver la pregunta.

¿Tengo que pagar mi alquiler?

CASO 1. Contratos de arrendamiento urbano de uso de vivienda

El gobierno no ha puesto ninguna medida de exención de pago de la renta mensual, ¿a que se debe? A que ninguna de las medidas adoptadas por el gobierno impide el uso de la vivienda.

¿A que tipo de viviendas afecta?

A viviendas de uso habitual como segundas residencias, lo mismo le ocurre a los alquileres destinados a estudiantes a excepción de que el titular de ese alquiler sea la propia Universidad en cuyo caso tendríamos que ver que normativa le atañe.

En caso de que el propietario de tu vivienda t e condone el pago de una o más mensualidades, lo mejor que podéis hacer es dejarlo reflejado por escrito y firmado para que en un futuro no haya lugar a dudas.

CASO 2.  Arrendamientos de uso turístico.

En este caso podemos tener dos escenarios posibles:

  • Si el contrato ya ha comenzado y el inquilino está disfrutando de la posesión de la vivienda, no existe exoneración de pago de la renta pactada. Nos encontramos en un caso muy similar al número 1.
  • Por el contrario, aunque ya hayamos firmado el contrato pero no ha entrado en vigor, este podrá ser rescindido por el arrendatario alegando causas de fuerza mayor y amparándose en el artículo 1105 del código civil .

CASO 3. Contratos de arrendamiento rústico.

Se consideran arrendamientos rústicos el alquiler de una o varias tierras, las cuales serán destinadas a aprovechamiento ganadero, agrícola o forestal. En este caso siempre y cuando se demuestre la pérdida de más de la mitad de los rendimientos económicos de la explotación se podrá solicitar una rebaja en el alquiler y siempre y cuando no haya un acuerdo previo en contrario de este derecho.

CASO 4. Contratos de arrendamientos urbanos para uso distinto a vivienda.

  • Si la actividad es una de las que NO HA SIDO SUSPENDIDA por el Real Decreto 463/2020, no existirá exoneración de pago de renta mensual. La decisión de seguir explotando el negocio durante el estado de alarma será una decisión exclusivamente del arrendatario. Te digo lo mismo que en el caso uno, si llegas a un acuerdo con tu propietario para la reducción en el pago de la renta, aplazamiento o una condonación, hazlo por escrito para que posteriormente no haya reclamaciones ni desacuerdos.
  • En caso de que tu actividad HAYA SIDO SUSPENDIDA, nos encontramos en un supuesto caso de exoneración de renta por fuerza mayor como indica el artículo 1105 del código civil. El arrendatario quedará exonerado del pago de la renta desde el inicio del estado de alarma. Referente al mes de marzo existe la obligación pagar la mensualidad o la prorrata del 1 al 14 de marzo.

Compensación al propietario

Para realizar todo esto, el arrendatario deberá notificar al arrendador esta circunstancia por escrito.

La exoneración de rentas por causa de fuerza mayor, no debe perjudicar al arrendador. El arrendador podrá compensar la carencia de pago sufrida, realizando una reclamación patrimonial a la Administración.

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El piso de tus sueños en Ponferrada

En el momento por el que estamos pasando, nadie nos puede prohibir soñar, soñar con nuestra vivienda ideal y nosotros la tenemos, tenemos el piso de tus sueños en Ponferrada.

Vistas del centro de Ponferrada. Cl. Camino de Santiago y Plaza República Argentina

¿Te gustaría vivir en el que posiblemente sea el mejor piso de la ciudad?

En pleno centro de la ciudad de Ponferrada se ubica este fantástico piso de 164m² y desde que accedes a él, sus amplios ventanales te atraen por su luz y sus vistas.

Se ubica en la quinta planta con ascensor y aunque la vivienda no ha sido reformada, su distribución y acabados nos dejan entrever la grandiosidad de la vivienda.

Según entramos accedemos al hall que está comunicado con el salón-comedor desde nos donde entra la luz a raudales y gracias a sus columnas podemos tener varios ambientes, desde propio salón entramos a la cocina.
Desde el hall tenemos una puerta de acceso, desde donde tenemos tres habitaciones una de ellas tipo suite, una habitación sólo para zona de con dos baños completos.

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Lorena González Agente Asociada

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¿Reserva o Arras?

Cuando realizamos los pasos previos a la compra de una vivienda, nos surge la duda de cómo asegurar la operación. Para ello, tenemos dos fórmulas legales que se pueden utilizar de forma separada o conjunta.

¿Que son las Arras?

Ya te hablamos en un artículo anterior de las arras penitenciales, por lo que para una información completa, mejor consulta ese contenido. A modo de resumen, es un contrato que formaliza la intención de realizar una compraventa y que establece una cuantía económica que permite el desistimiento de cualquiera de las partes, sin que exista más reclamación posible

¿Qué es el contrato de reserva?

Básicamente es un contrato privado entre dos partes, en la que ambos se comprometen a formalizar un contrato. Aplicado al sector inmobiliario, la transmisión patrimonial de un inmueble.

El contrato de reserva es uno de esos documentos jurídicos que tienen muy poco respaldo legislativo y una amplia jurisprudencia. En nuestra legislación hay muy pocas referencias más allá del artículo 1454 del Código civil. El contrato de reserva obliga a las partes a formalizar un contrato posterior y para ello, el futuro comprador entrega una cantidad como señal.

¿Cuál es el importe de la señal y cómo se penaliza el incumplimiento?

El importe entregado como señal, varía mucho según la zona, pero podemos decir, que lo normal es que se mueva entre el 1 y el 5% del importe de la compraventa. Al igual que en el caso de Arras penitenciales, en caso de desistimiento, el comprador pierde lo entregado y el vendedor debe devolver el doble de lo percibido, peeeeero… no queda eximido de reclamación de los daños y perjuicios ocasionados a la otra parte, salvo pacto en contrario.

¿Vemos las diferencias?

La principal, la posibilidad de reclamar o no daños y perjuicios. En el caso de la reserva, existe (salvo que el documento de reserva indique lo contrario) y en el caso de las arras, no.

La cuantía, es otro dato diferenciador, en el caso de la reserva, el importe entregado suele ser muy inferior al de un contrato de arras.

¿Las obligaciones derivadas? Rotundamente, no. Si firmamos un contrato, tienen el mismo valor todas las cláusulas establecidas con independencia del tipo de contrato, con la excepción de las cláusulas abusivas y de las cláusulas anuladas por un contrato posterior firmado por todas las partes implicadas.

Otra diferencia a tener en cuenta son los usos y las costumbres. Es muy habitual que en el caso de una venta de vivienda usada entre particulares, se firme un contrato de arras (penitenciales), puesto que el proceso judicial por desistimiento es muy breve. En la compra de una vivienda nueva sobre plano, lo normal es un contrato de reserva con una señal cercana al 5%. Y en la compra de una vivienda usada a través de inmobiliaria, se suelen utilizar ambos, en una fase temprana, la reserva para asegurar el fin de la comercialización y una vez alcanzada la financiación de la parte compradora, un contrato de arras, como paso previo a la compraventa.

Nuestra recomendación

Confía siempre en un profesional cualificado que te acompañe en el proceso de comercialización o adquisición de tu vivienda. Si necesitas asesoramiento, puedes contactar con nosotros llamándonos al 987 413 906, escribiéndonos a experts@remax.es o puedes venir a vernos estamos en la Avd. Compostilla nº 10. Ponferrada

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¿Puedo vender una vivienda protegida?

Las viviendas que llegan a nuestra titularidad por el mercado tradicional pueden ser vendidas en el momento que deseemos sin ninguna limitación. Pero existe un amplio parque de vivienda protegida, que no puede ser transmitida libremente. Te contamos cuando y cómo puede hacerse.

¿Qué es una vivienda protegida?

Según el momento en el que fue utilizada por primera vez como vivienda, tienen diferentes nombres. En la actualidad se ha reducido a cuatro VPO, VPP, VPPB y VPPL. En todos los casos la V y la primera P corresponden a Vivienda Protegida. Según la protección, pueden ser denominadas Oficial, Pública, Pública Básica y Pública Libre.

En todos los casos, tras la primera entrega, las siglas no nos sirven más que para establecer el periodo de protección y el precio máximo de venta.

Pero si es mía, ¿no puedo venderla al precio que yo quiera?

Pues no. Si la administración no subvencionó parte del importe de la vivienda en la primera adquisición, nos exige que nosotros hagamos lo propio si deseamos venderla.

Esto es por el origen de este tipo de viviendas, que pretenden estar fuera del precio de mercado para lograr que la vivienda sea accesible a todos los ciudadanos, incluso los más desfavorecidos económicamente, como establece nuestra Constitución de 1978 en su artículo 47.

Y ¿dónde puedo consultar el precio?

Primero, tendrás que buscar en tus escrituras la cantidad de metros cuadrados útiles de tu vivienda, en la cédula de habitabilidad el tipo de protección que tiene. Con estos datos, debes buscar las tablas de tu comunidad autónoma para conocer el precio máximo de venta de tu tipo de vivienda en tu comunidad, en nuestro caso, Castilla y León.

Y todavía nos queda un requisito más…

¿Puedo vendérsela a quien yo quiera?

En principio, no. Las viviendas protegidas se construyen pensando en las especiales necesidades de la población, por lo que es necesario que el nuevo titular también pertenezca al colectivo para el que fue destinada.

Todos estos requisitos tienen una excepción, que la vivienda pueda perder la condición de protección para la que fue creada. Aunque este supuesto se estableció inicialmente con la idea de poder transmitirla de padres a hijos, también permite pasados una serie de años venderla en el mercado libre. El plazo normalmente son diez años, pero en las escrituras de propiedad, podrás corroborar este dato. Puede variar, según la comunidad autónoma y el año en el que fue construida.

En resumen

Si la venta de una propiedad supone cierto conocimiento legal y burocrático, este nivel de conocimiento es aún mayor cuando se trata de un inmueble con características especiales. Nuestra recomendación es que cuentes con un profesional cualificado que te asesore en todo el proceso de comercialización de tu vivienda.

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Los vicios ocultos

Cuando se trata de la venta de un inmueble, los vicios no pueden ser pasados por alto y mucho menos, debemos ocultarlos. Puede traernos muchos quebraderos de cabeza tenerlos en la vivienda que acabamos de transmitir.

A nivel jurídico, no hay mucha diferencia en la consideración de un vicio respecto al lenguaje habitual. Un vicio es la mala calidad, defecto o daño físico en las cosas. Y si hablamos de la transmisión de un inmueble, la cosa es la vivienda o su terreno.

Muchos particulares, cuando venden su vivienda con graves problemas respiran tras pasar por notaría. Craso error… puesto que durante algún tiempo más, han de responder ante el comprador por cualquier defecto grave que pudiera tener.

El código civil regula los vicios ocultos en la compraventa en el artículo 1484 y siguientes, estableciendo qué y cómo se pueden reclamar.

¿Existe algún plazo?

Cuando se trata de un bien de escaso valor, el plazo de seis meses puede parecer muy largo, pero cuando se trata de un inmueble, puede hacerse muy corto. Hay que tener en cuenta que algunos de los vicios, solamente dejarán de estar ocultos en un momento concreto del año (por ejemplo, un tejado no sufre lo mismo en verano que ante una nevada) o incluso hasta pasados varios años (como una servidumbre de paso).

Es muy importante en los primeros meses tras la compra examinar con el máximo detalle todo aquello que en las inspecciones previas pudo pasar por alto. Es importante este dato. Solamente es obligatorio el saneamiento ante vicios ocultos, esto es, situaciones que no pudieron ser comprobadas en la inspección inicial. Debemos descartar pues temas de humedades, elementos rotos o desgastados, puesto que fueron vistos en la inspección inicial o si no se hizo fue por falta de diligencia del comprador.

¿Y qué podemos hacer ante un vicio oculto?

En el derecho español hay tres opciones:

  • La acción redhibitoria, que consiste en el desistimiento del comprador con el abono de sus gastos y perjuicios por parte del vendedor. Es la opción más radical, pero también la más habitual cuando el defecto es muy grave (como un problema en la cimentación de la vivienda).
  • La acción quanti minoris, que consiste en la reducción del importe en la medida que su valor se ve reducido por el defecto. Es la más común en casos de pérdida de valor (como cuando hay una parte de la finca no utilizable por tener una servidumbre de paso no inscrita).
  • La acción de daños y perjuicios, que es una de las dos anteriores más la solicitud de los perjuicios provocados por el vicio oculto.

¿Cómo evitarlos?

Cuando se trata de un inmueble de bastante antigüedad, siempre es una buena opción dejarse una pequeña cantidad en una revisión estructural del inmueble antes de ponerlo a la venta.

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Los 5 peores errores que se comenten al vender una vivienda

Esposas

Cuando un vendedor particular vende su vivienda puede cometer innumerables errores, desde problemas de negociación con el posible comprador, hasta la dificultad para aceptar las críticas negativas de las visitas o los problemas a la hora de fijar el precio de venta. Pero peor es cometer algún pequeño error que puede traernos graves problemas legales.

Error 1 – Saltarse la ley

No disponer del Certificado Energético antes de iniciar la comercialización de la venta puede acarrear una sanción. Si no tienes el certificado, la sanción será de 300 a 600 Euros.

Teniendo en cuenta que el certificado te va a costar menos de la mitad y que no puedes pasar por notaría sin él, es ilógico no tramitarlo antes de poner el primer anuncio.

Error 2 – Vender una vivienda «no habitable»

No podrás pasar por notaría sin tener la cédula de habitabilidad y además, ha de estar vigente. Aunque mucha gente no lo sabe, las cédulas de habitabilidad caducan, en función del tipo y de la fecha de la primera emisión, entre los 10 y los 25 años.

Es un trámite que puede demorarse más de un mes en algunos casos, por lo que si esperas al final para tramitarla, se puede dar el caso de no poder cumplir la fecha de firma de la compraventa pactada en contrato de arras. Y ya sabemos que si no cumplimos con lo pactado en el contrato de arras, debemos devolver el doble de lo percibido.

Así que, en el momento de poner el anuncio, comprueba que sigue estando vigente y si no lo está, renuévala sin demora.

Error 3 – Vender una vivienda ilegal.

¿Quién no conoce a alguien que ha unido parte o toda su terraza al salón? ¿O ese dúplex surgido a partir de un último piso que aprovechando que su trastero está justo encima hace una escalera para comunicarlos? Pues salvo que tenga el visto bueno de la Comunidad de Propietarios y del Ayuntamiento, esa obra es… ilegal.

A la hora de escriturar, los metros «ganados» no se podrán computar y la tasación no los podrá tener en cuenta. Tampoco se tendrán en cuenta esos metros que han cambiado de utilidad, es el caso de un trastero unido con una escalera interior al inmueble, que ha pasado de ser almacén a ser vivienda solo a efectos práctico, pero no legales.

Error 4 – Intentar estafar al comprador

Ya sea porque computamos «metros ganados» a la vivienda o porque hacemos una estimación «a ojo», la mayor parte de los casos de venta de particulares cuentan unos metros cuadrados por encima de los reales.

Si un posible comprador firma un contrato de arras y se guarda el anuncio, nos puede demandar por la diferencia de metros. Y vender una cosa de características inferiores a las publicitadas, según el Código Penal es una estafa.

Error 5 – Vender una vivienda que no es nuestra

Según nuestro Código Civil permite la venta de un bien que no sea nuestro si podemos disponer de él en la fecha de la transmisión. Por lo tanto, solamente tenemos que asegurarnos de poder disponer de él para el día de la venta.

Pero no es infrecuente que vayamos a vender una casa que creemos nuestra, pero de la que no tenemos su titularidad.

Si vas a vender una vivienda que acabas de heredar sin ser heredero directo (es decir, no eres su hijo), puede aparecer una persona con lo que se conoce como mejor derecho, es decir un hijo no conocido hasta la fecha.

Se mantiene así en suspenso el principio de fe pública registral hasta pasados dos años del fallecimiento, lo que se puede traducir en la no concesión de una hipoteca al comprador.

Nuestro consejo

Cumple siempre con todos los preceptos legales y hazlo tan pronto como sea posible. Si tienes alguna duda, déjate asesorar por profesionales como nuestros agentes asociados.

Dación en pago

Durante los últimos años, hemos oído hablar mucho de un término hasta entonces desconocido para la mayor parte de nosotros: la dación en pago.

Una dación en pago es una figura jurídica consistente en entregar un bien que se ha determinado como garantía de un préstamo de mutuo (el que conocemos como préstamo personal) o hipotecario (que en este caso, el nombre es más cercano al que utilizamos comúnmente, que es hipoteca).

¿Qué dice la ley de la dación en pago?

Pues hasta el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, poco teníamos al respecto y la única opción era intentar negociar con nuestra entidad financiera, normalmente el banco, que solamente accedía si veía un buen negocio en quedarse con nuestro inmueble.

Desde entonces las cosas han cambiado y se exige la dación en pago cumpliendo una serie de requisitos, bastante exigentes que busca que quien la solicite, realmente necesite liberarse de una deuda que le lleva a la bancarrota.

Entre los requisitos están:

  • no superar un umbral razonable de ingresos (tres veces el IPREM)
  • que sea la única vivienda en propiedad de los titulares (para evitar que nos libremos de la casa de la playa porque ya no nos interesa como inversión)
  • que haya habido un cambio significativo a nivel económico en los últimos cuatro años (una pérdida de empleo, por ejemplo).
  • que la cuota supere el cincuenta por ciento de los ingresos netos (es decir, que suponga una gran carga económica sobre el total de los gastos)

¿Y si no estoy en ninguno de estos casos?

Pues la ley no es de aplicación. Así de sencillo. Con lo que volvemos a la situación anterior a la ley vigente y ya no hay normativa que obligue a nuestro banco a aceptar nuestra vivienda.

A un amigo le aceptaron la dación en pago ¿por qué a mi no?

Si a un amigo/conocido su entidad financiera le aceptó la dación en pago de su hipoteca, no tiene por qué ocurrirte lo mismo a ti. Ten en cuenta que estando ambos fuera del margen de aplicación de la ley, el resto de circunstancias pueden ser distintas.

Pongamos un ejemplo. Si tu vivienda es un chalet independiente en un pueblecito con pocos servicios, por mucho que tenga una parcela descomunal y una construcción de más de quinientos metros cuadrados, puede no interesarle al banco. En cambio un pequeño piso de una habitación junto a la plaza Mayor de Madrid, puede ser un gran negocio. Mientras que el chalet del pueblecito requiere de un largo tiempo en el mercado para poder ser vendido, el piso céntrico, puede encontrar comprador en horas si está ligeramente por debajo del precio de mercado.

¿Nuestra recomendación?

La primera, que nunca tengas que llegar a plantearte la dación en pago. Pero si eso no es posible, que recurras primero a un agente inmobiliario para que te dé una clara visión de tu vivienda en el mercado. En muchos casos, es posible obtener unos beneficios sobre la venta que nunca obtendría con la dación.

Y si tu caso no permite obtener beneficios, primero, negocia con el banco, a ser posible, de la mano de tu abogado. Tendrás más posibilidades de lograr un acuerdo satisfactorio por la vía diplomática que por la legal.