Las arras penitenciales

A la hora de formalizar la venta de una vivienda, solemos realizar pasos previos de ajuste de precio, de negociaciones sobre cuál de las partes debe pagar cada uno de los gastos, etc.

Llega el momento del acuerdo y para dejarlo todo por escrito, firmamos un documento de voluntades en el que establecemos un pago inicial de la futura vivienda. Es el contrato de arras. Ahí descubrimos que no son solamente arras, sino que llevan el apellido “penitenciales”. Esta nomenclatura llama mucho la atención e incluso, echa para atrás a algún potencial comprador, pero qué ¿son realmente?

Arras penitenciales

Según dice nuestro Código Civil en su artículo 1454: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Esto viene a decir, que si el comprador se arrepiente de la compra, deberá resarcir al vendedor con la cantidad fijada en las arras penitenciales. Como normalmente, este abono ya se ha realizado previamente, lo que sucede es que pierde su señal.

De la misma manera, si el vendedor se decanta por una opción de venta mejor, o simplemente, decide no vender, deberá abonar la cuantía al comprador. Volviendo al caso habitual, como ya ha percibido la cuantía, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad fijada, puesto que éste tiene derecho a recibir la penalización y, además, la cuantía que había depositado a modo de garantía.

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Pero, ¿por qué penitenciales?

Nuestro Código Civil, al ser una ley de amplia ejecución, establece múltiples tipos de arras, para indicar el modo y la forma en la que se puede anular una venta.

Por una parte, tenemos las arras penitenciales, que permiten a cualquiera de las partes a desistir de la compraventa sin penalización adicional a abonar la cuantía fijada.

También tenemos las arras penales, que tienen el carácter de indemnización por los daños y perjuicios causados a una de las partes. En este caso, debe haber un motivo para la anulación del contrato, que suele ser el incumplimiento de alguna de las condiciones establecidas en el mismo.

Por último, y aunque son menos habituales, están las arras confirmatorias, que son un adelanto del pago completo de las cuantías fijadas en el contrato de compraventa. Es lo que acostumbramos a llamar una señal.

¿Cuáles debo utilizar?

Descartadas las confirmatorias, puesto que solamente tienen sentido en el pago a plazos o en la reserva de un bien, podemos optar por las penales o las penitenciales. En el contrato de compraventa de una vivienda, es difícil demostrar un incumplimiento de contrato, más allá de los plazos fijados para la transmisión, por lo que la recomendación siempre es las penitenciales.

Más aún cuando miramos los requisitos para percibir la cuantía en uno y otro caso. Mientras que, en las penitenciales, basta con el arrepentimiento, en las penales, habría que demostrar daños y perjuicios.

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¿Qué cuantía debemos fijar para las arras penitenciales?

La última cuestión importante a la hora de fijar las arras, está en el importe de las mismas. Por lógica, debe ser una cantidad suficiente, como para compensar a la parte perjudicada en caso de desistimiento de la otra parte. La práctica habitual en España es establecer una cuantía que oscila entre el 5 y el 10%, siendo el porcentaje del 10% el más habitual en la mayoría de los casos y reservándose un porcentaje inferior a los casos en los que el inmueble no es una vivienda, sino otro tipo de construcción con importe de transmisión muy elevados (edificios de oficinas, naves industriales, etc).

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